En el artículo de hoy vamos a hablar acerca de como reclamar por defectos de obra. Este tipo de reclamaciones, aunque pueda guardar similitudes, no se basa en los remedios de la compraventa en general, es decir, saneamiento por vicios ocultos o falta de conformidad en el Código Civil Catalán. En este artículo hablaremos de la responsabilidad civil de los intervinientes en una obra con arreglo a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). .
Tipos de defectos de obra y plazos para reclamar
El punto de partida lo encontramos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), concretamente en su artículo 17, y viene a caregorizar los defectos de construcción en tres tipos. Esta distinción es importante, toda vez que el defecto nos marcará el plazo para reclamar por defectos de obra, asi como a quién dirigir la reclamación.
1. Defectos estructurales (Plazo de 10 años)
Los defectos estructurales son aquellos que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio. Estos problemas pueden presentarse en elementos como la cimentación, las vigas, los muros de carga, y en general, todos los componentes que sostienen el edificio. Son aquellos defectos más graves, pero a la vez pueden ser los que, a priori, sean menos visibles o evidentes.
- Plazo para reclamar: La LOE, en su artículo 17.1.a), establece un plazo de 10 años desde la finalización de la obra para reclamar por defectos estructurales.
- Responsables: Los responsables incluyen al constructor, promotor, arquitecto y aparejador.
2. Defectos que afectan a la habitabilidad (Plazo de 3 años)
Son aquellos defectos que, sin ser tan graves como los anteriores que afectan a la seguridad o etabilidad de la edificación, afectan de forma relevante a la habitabilidad y al uso normal de la vivienda. Estos tipo de defectos de obra incluyen problemas que comprometen las condiciones de salubridad, estanqueidad o aislamiento térmico y acústico de la vivienda, como por ejemplo humedades, filtraciones de agua o problemas de aislamiento o problemas en las instalaciones de servicios como agua, electricidad, gas, climatización, etc…
- Plazo para reclamar: El artículo 17.1.b) de la LOE establece un plazo de 3 años para reclamar estos defectos desde la entrega de la obra.
- Responsables: El constructor, promotor y los técnicos involucrados en la construcción.
3. Defectos de acabados o terminaciones (Plazo de 1 año)
Los defectos en los acabados son aquellos que afectan elementos estéticos de la vivienda, como pintura, suelos, puertas, ventanas, alicatados. Son aquellos defectos más visibles.
- Plazo para reclamar: Según el artículo 17.1.c) de la LOE, el plazo para reclamar por defectos de acabados es de 1 año desde la finalización de la obra.
- Responsables: En este caso, el responsable principal es el constructor.
¿Cómo reclamar por defectos de obra?
Como en toda reclamación sometida a plazo, es importante actuar con rapidez.
1. Reclamación formal po los defectos
El primer paso es notificar formalmente los defectos de construcción al constructor o promotor. Se recomienda hacerlo por medio de un burofax o requerimiento fehaciente con acuse de recibo y certificación de contenido.
2. Plazo para realizar reparaciones
Una vez notificados los defectos, el constructor o promotor tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para subsanar el defecto, disponiendo de un plazo razonable. En caso de que omitan ejecutar la reparación o nieguen la existencia de la misma, sólo nos queda la vía judicial.
3. Informe pericial
Cualquier iniciativa judicial por este tipo de procedimientos requiere de un informe pericial emitido por un técnico que sustente la existencia y alcance de los defectos y que, en última instancia, deberá ser ratificado y defendido delante del juez.
4. Demanda judicial
El plazo para presentar una demanda es de 2 años desde que se detecta el defecto o desde el requerimiento fehaciente. Aunque la Ley prevea estos plazos, el Tribunal Supremo ha aplicado en ocasiones la doctrina de la actio nata (cuando la acción puede ser ejercida), por la cual el inicio del cómputo del plazo se da cuando el defecto se manifiesta, siendo evidente para el afectado.
Si tienes dudas sobre cómo proceder o si necesitas asesoramiento, ponte en contacto con nosotros. Tenemos amplia experiencia en asuntos de responsabilidad civil por defectos de obra. En estos casos, reaccionar rápidamente y valerse de un correcto asesoramiento, tanto jurídico como técnico, suelen ser las claves del éxito.
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