La cesión de remate es una de las fórmulas de inversión en activos distressed que más me gustan. Para ponernos en contexto, si la fase más incipiente en un proceso de inversión en activos distressed sería la compra de deuda hipotecaria como NPL (Non performance Loan), fase en la que se encuentra el mayor descuento; y la más tardía sería la adquisición del activo ocupado directamente al ejecutante que recientemente se lo ha adjudicado como REO (Real Estate Owned) pero obviamente con bastante menor descuento; la cesión del remate es una fórmula intermedia que ofrece bastantes ventajas.

La cesión del remate

Encontramos su regulación en la Ley de Enjuciamiento Civil, en el capítulo reservado para la ejecución hipotecaria, y su previsión expresa en el artículo 647.3 de la misma.

La cesión del remate no es más que la facultad del ejecutante de ceder a un tercero su posición como adjudicatario de la garantía hipotecaria, esto es del inmueble, a cambio de un precio concluida la subasta, siempre que el ejecutante o el acreedor posterior haya resultado el mejor postor, bien porque ejerce esta facultad al quedar desierta la subasta o bien porque ha mantenido una actitud activa durante el transcurso de la misma haciendo posturas más elevadas que el resto de licitadores.

Ventajas de la cesión de remate

La cesión de remate ofrece bastants ventajas como forma de inversión en activos distressed.

Descuento en precio: Si bien no encontraremos los grandes descuentos que se encuentra en la compra de deuda hipotecaria, ello viene justificado porque nos ahorramos prácticamente toda al ejecución judicial, sus gastos e incertidumbres asociadas.

Fiscalidad: la cesión de remate se considera una sola transmisión. Esta cuestión viene resuelta por la Resolución del TEAC de 22/04/2022.  La transmisión será única si la postura se hace en calidad de ceder, ya sea postura en la subasta o solicitud de adjudicación directa, siendo lo relevante que la reserva de la posibilidad de ceder el remate se formule en el mismo momento en que se manifieste por el ejecutante (único que tiene la posibilidad de formular postura en calidad de ceder) su intención de adquirir el inmueble.

Posesión: si el inmueble o inmuebles están vacíos, bastará con detentar la posesión por uno mismo. Si por el contrario el inmueble está ocupado, el adquirente puede valerse del proceso judicial en marcha para promover el lanzamiento, facultad prevista en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En conclusión, la compra de inmuebles en cesión de remate puede ser una fórmula adecuada para aquellos inversores que, sacrificando parte del descuento que ofrecen operaciones más arriesgadas como es la compra de deuda hipotecaria, adquieran propiedades a precios muy ventajosos con menos riesgo y tiempo.

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