Invertir en deuda hipotecaria consiste en adquirir derechos de crédito garantizados por hipotecas, es decir, con la garantía de un inmueble reconocida registralmente, con el objetivo de obtener una propiedad inmobiliaria o una rentabilidad financiera a un precio inferior al de mercado. Este tipo de inversión se ha popularizado en España en los últimos años como forma de acceder a inmuebles con descuentos significativos, aunque implica complejos procedimientos legales y fiscales. A continuación, analizamos los principales momentos de entrada en este negocio (antes, durante y después de la ejecución hipotecaria) junto con sus implicaciones prácticas, fiscales y de rentabilidad. Es importante recordar que, si bien puede ser muy lucrativo, invertir en deuda hipotecaria requiere conocimientos especializados y asesoramiento legal experto para minimizar riesgos.

Momentos de entrada

En una ejecución hipotecaria existen tres momentos clave en los que un inversor puede entrar en la operación, cada uno con sus ventajas, riesgos y potencial de retorno:

• Compra del crédito hipotecario (pre-ejecución): El inversor compra la deuda al banco u otro acreedor antes (o al inicio) del procedimiento judicial. Así se coloca en la posición del banco, con derecho a cobrar la deuda y, si no se paga, a ejecutar la hipoteca para adjudicarse el inmueble. Este punto de entrada ofrece máximo descuento en el precio de compra de la deuda, pero también conlleva asumir todo el proceso de ejecución y sus incertidumbres.
  
• Cesión de remate (durante la subasta): Opción disponible durante la subasta judicial. Si el acreedor ejecutante (por ejemplo, un banco) resulta adjudicatario del inmueble en la subasta, puede ceder el remate a un tercero inversor antes de que la adjudicación sea firme. El inversor paga un precio (normalmente equivalente al de remate más algún sobreprecio pactado) y se subroga como adjudicatario del bien. Así, el inversor adquiere la propiedad sin haber iniciado el proceso judicial, aprovechando el precio reducido del remate de la subasta.
  
• Compra del REO (post-ejecución): REO (Real Estate Owned) se refiere al inmueble ya adjudicado al banco tras una ejecución hipotecaria. El inversor adquiere directamente la vivienda al banco, normalmente a través de un contrato de compraventa convencional. Suele ser la vía más sencilla (no se asume el procedimiento judicial previo), aunque el descuento en el precio puede ser menor comparado con las opciones anteriores, especialmente si la vivienda está desocupada y en buenas condiciones.
  

A continuación, desarrollamos cada uno de estos momentos de entrada con mayor detalle, abordando sus implicaciones legales, fiscales (impuestos de Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y los ROI (retornos de la inversión) típicos para cada caso.

Compra de crédito hipotecario

Comprar el crédito hipotecario de una vivienda consiste en adquirir la posición de acreedor en un préstamo impagado garantizado con hipoteca. En la práctica, supone comprarle la deuda al banco (u otro titular) por un importe inferior al saldo pendiente, asumiendo el derecho a reclamar esa deuda al deudor original. Esta operación suele realizarse con grandes descuentos: es común negociar compras de créditos por entre el 20% y el 50% del valor nominal de la deuda (descuento del 50% al 80% sobre la deuda). Es decir, la entidad financiera cede el préstamo con una quita, permitiendo al inversor obtener potencialmente una alta plusvalía si logra recuperar el 100% de la deuda o adjudicarse el inmueble asociado.

El objetivo del inversor al comprar un crédito puede ser financiero (cobrar la deuda con beneficio) o inmobiliario (quedarse con la propiedad). En muchos casos, la estrategia final es promover la ejecución hipotecaria para conseguir la adjudicación de la vivienda por la vía judicial, ya que el inmueble suele tener un valor de mercado mayor que el precio pagado por la deuda. No obstante, también existen salidas intermedias: el nuevo acreedor puede negociar con el deudor una dación en pago o la venta voluntaria del inmueble a un tercero, repartiéndose lo obtenido. De hecho, es frecuente que la compra de deuda hipotecaria venga acompañada de un plan de viabilidad, estudiando cargas existentes sobre la finca, solvencia del deudor y posibles acuerdos extrajudiciales.

Riesgos y aspectos legales de la cesión de crédito

A pesar de su atractivo, la compra de créditos hipotecarios conlleva riesgos legales que deben analizarse caso por caso. Uno de ellos es el llamado retracto de crédito litigioso (artículo 1535 del Código Civil): si el crédito ya estaba judicializado (demanda de ejecución presentada y contestada por el deudor), el deudor puede extinguir la deuda reembolsando al cesionario exactamente lo que pagó por ella, más intereses y costas, en un plazo de 9 días desde que se le notifica la cesión. En la práctica, este retracto del deudor rara vez llega a ejercitarse (requiere que el deudor consiga financiación para pagar de golpe), pero supone una posible pérdida de oportunidad: el inversor recuperaría su dinero invertido (no pierde capital) pero ya no podría obtener la plusvalía esperada.

Otro factor a considerar es la oposición del deudor en el procedimiento. El nuevo acreedor deberá continuar (o iniciar) la ejecución hipotecaria, lo cual puede prolongarse si el deudor se opone alegando, por ejemplo, cláusulas abusivas en el préstamo o si solicita acogerse a moratorias legales. Tras reformas legales recientes, no es posible ejecutar la hipoteca hasta que se hayan impagado un mínimo de cuotas (por ejemplo, 12 mensualidades o el 3% del principal, según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario). Además, siguen vigentes ciertas medidas de protección para deudores vulnerables en su vivienda habitual, que pueden suspender temporalmente los lanzamientos (desalojos) por orden judicial. Todo ello puede dilatar el plazo para que el inversor recupere su dinero o tome posesión del inmueble.

Por otro lado, existe la posibilidad (remota pero beneficiosa si ocurre) de que el deudor logre enervar la deuda antes de la subasta: es decir, pagar todas las cuotas atrasadas y ponerse al día, rehabilitando el préstamo. Si el inversor había comprado la deuda con una fuerte quita, que el deudor reactive y siga pagando puede significar una rentabilidad inmediata (pues cobrará una deuda de importe muy superior al invertido) o facilitar un acuerdo ventajoso para ambos (por ejemplo, refinanciación). En síntesis, la compra de un crédito hipotecario ofrece la mayor rentabilidad potencial pero requiere asumir un proceso complejo y muchas incógnitas. No suele ser apta para pequeños inversores sin experiencia o sin el adecuado asesoramiento, pues demanda un minucioso análisis legal y el acompañamiento de profesionales especializados.

Tributación en la compra del crédito: AJD e ITP

Al comprar un crédito hipotecario hay que tener en cuenta dos tipos de impuestos indirectos principales: el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), y el AJD (Actos Jurídicos Documentados). La fiscalidad concreta depende de la naturaleza del vendedor del crédito y de cómo se formalice la cesión:

• Vendedor sujeto pasivo de IVA (p. ej. un banco o fondo de inversión): En este caso, la cesión del crédito está sujeta pero exenta de IVA. Las cesiones de créditos constituyen operaciones financieras exentas de IVA según la normativa tributaria, por lo que no se aplica IVA efectivo. Al estar sujeta a IVA (aunque al 0% por la exención), la operación no tributa por ITP (TPO, Transmisiones Patrimoniales Onerosas), ya que IVA e ITP son impuestos mutuamente excluyentes. Sin embargo, si la cesión se plasma en una escritura pública (lo habitual para oponerla frente a terceros e inscribirla en el Registro de la Propiedad), sí devenga AJD. En Cataluña, la modalidad de AJD por documentos notariales se aplica al 1,5% (tipo general) sobre la base imponible correspondiente. Hasta 2015 la base imponible era la responsabilidad hipotecaria total (principal más intereses y costas garantizados), pero tras criterios recientes de Tributos ahora suele tomarse el importe pendiente de amortización del préstamo como base. En cualquier caso, el AJD supone típicamente un coste de entre 1% y 2% sobre la deuda pendiente, según la comunidad autónoma. Cabe apuntar que, a diferencia de otras transmisiones, en la cesión de crédito el sujeto pasivo legal del impuesto es el transmitente (quien vende la deuda), si bien en la práctica el coste fiscal suele repercutirse en el precio pactado con el comprador.
  
• Vendedor particular (no empresario): Si quien cede el crédito es un particular (por ejemplo, un prestamista privado original), la operación no está sujeta a IVA al no realizarse en el marco de una actividad empresarial. En tal caso, la cesión tributa por ITP (concepto de Transmisión Onerosa de bienes muebles/crediticios) al tipo reducido del 1%. Este 1% se aplica sobre el valor nominal del crédito cedido (o importe pendiente, según interpretaciones actuales). Dado que la operación entre particulares no está sujeta a IVA, no cabe AJD por el concepto de documento notarial oneroso (salvo que se pactaran garantías adicionales, lo cual no es habitual). En definitiva, cuando un particular compra a otro un crédito hipotecario, el coste fiscal indirecto es normalmente un 1% del importe acordado, liquidado mediante el modelo 600 de ITP.
  

Impuestos posteriores: Si tras comprar el crédito el inversor logra adjudicarse el inmueble (ya sea en subasta judicial o por dación en pago), deberá afrontar los impuestos propios de la adquisición del inmueble: típicamente ITP (al tipo general del 10% en Cataluña para vivienda de segunda mano) o IVA (10% para vivienda nueva, si fuera el caso excepcional de una adjudicación de obra nueva), además de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) en caso de adjudicación (este impuesto suele corresponder legalmente al transmitente, pero en adjudicaciones judiciales de hipoteca el nuevo propietario suele asumir su pago) y eventualmente tributación en IRPF/Impuesto de Sociedades por la ganancia cuando se revenda la propiedad.Todos estos costes deben ser considerados al calcular la rentabilidad final de la inversión.

Cesión de remate

La cesión de remate es una figura legal prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 647.3 LEC) que permite al acreedor ejecutante, tras una subasta judicial, ceder el resultado de la adjudicación a un tercero. En otras palabras, si en la subasta de una propiedad hipotecada el banco (u otro acreedor) se adjudica el bien (por falta de postores o por haber cubierto la deuda), puede pactar transferir ese derecho de adjudicación a un inversor antes de que se emita el decreto de adjudicación firme. El cesionario pagará al cedente un precio acordado, y a cambio se convierte en el adjudicatario del inmueble en la subasta.

Desde el punto de vista jurídico, la cesión de remate no supone dos transmisiones inmobiliarias, sino una única adjudicación directa del bien al cesionario (tercero) en virtud de la subasta. El cesionario entra en lugar del acreedor en el remate, adquiriendo la casa por el mismo precio de adjudicación que correspondía al acreedor. De este modo se evita que el banco llegue a figurar como propietario y se minimiza la carga fiscal (solo hay una transmisión). Eso sí, la ley exige que la cesión se formalice ante el Letrado de la Administración de Justicia mediante comparecencia en el juzgado antes de que concluya el procedimiento. Generalmente, el plazo para presentar la cesión son 20 días hábiles desde la celebración de la subasta (mientras se está pendiente de decreto de adjudicación).

Para el inversor, la cesión de remate representa una oportunidad de adquirir inmuebles con un proceso judicial ya avanzado y un precio cerrado. Por ejemplo, si el banco se adjudicó la vivienda por el 60% del valor de tasación (supuesto típico cuando no hay terceros postores), el cesionario puede conseguir el inmueble por ese importe, que suele estar por debajo del valor de mercado. Además, al estar ya finalizada la subasta, el inversor evita el riesgo de competencia de otros pujadores y se ahorra muchos meses de litigio en comparación con iniciar la ejecución desde cero. No obstante, el banco normalmente buscará obtener un sobreprecio por ceder el remate: es decir, el inversor quizás deba pagar algo más que la deuda pendiente o el precio de adjudicación para incentivar al acreedor a cederle el negocio. Ese sobreprecio puede ser desde unos pocos miles de euros hasta cantidades significativas si la diferencia entre el valor de mercado y el precio de remate es amplia. Conviene estructurar bien este acuerdo para que la cesión sea pura y simple por el precio del remate, pues si se documenta oficialmente un pago extra podría considerarse otra transmisión sujeta a impuestos adicionales.

Desde el punto de vista del riesgo legal, la cesión de remate es más sencilla que la compra de crédito: el procedimiento de ejecución ya está terminado en cuanto a la adjudicación. El deudor ya no puede enervar la deuda (el pago tardío ya no frenaría la adjudicación) y el retracto de crédito litigioso tampoco aplica, puesto que lo que se cede ya no es el crédito sino el bien rematado. El principal aspecto a gestionar será la situación posesoria: es frecuente que, tras la subasta, el inmueble siga ocupado por el deudor ejecutado u otros ocupantes, por lo que el cesionario heredará la tarea de desalojo (ver apartado sobre entrega de posesión más adelante). También debe verificar que no haya cargas anteriores que permanezcan: al adquirir por subasta/cesión de remate, se cancelan las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, pero subsisten las anteriores (p.ej. una hipoteca previa, embargos anteriores), que el inversor tendría que asumir o cancelar por su cuenta. Por tanto, igual que en la compra de créditos, es vital analizar la situación registral antes de la cesión de remate.

Tributación en la cesión de remate: AJD e ITP

En la cesión de remate, la tributación se asimila a la de una adjudicación en subasta a favor del cesionario. Al tratarse de una transmisión de inmueble, los impuestos relevantes son el ITP (o IVA) y el AJD, pero con particularidades:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Por regla general, la adjudicación de un inmueble en subasta judicial entre particulares tributa por ITP (modalidad TPO). El sujeto pasivo es el adjudicatario (el cesionario, en este caso). En Cataluña, el tipo general de ITP para vivienda usada es el 10% sobre el precio de remate. Ese será el impuesto principal que pague el inversor por adquirir la propiedad vía cesión de remate. Si el inmueble adjudicado fuera obra nueva y el adjudicatario actúa como empresario, podría darse sujeción a IVA (21% o 10% en vivienda) en vez de ITP, pero en la mayoría de cesiones de remate se trata de vivienda de segunda mano, por lo que aplica ITP. Es importante destacar que, al ser una venta forzosa, la base imponible es el precio de adjudicación obtenido en la subasta, incluso si este es inferior al valor de mercado; no se utiliza normalmente la tasación catastral ni de mercado para recálculo, aunque Hacienda podría comprobar valores si lo considera demasiado bajo.
  
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): La propia adjudicación judicial (decreto del Letrado de Justicia) no está sujeta a AJD por ser un acto de adjudicación forzosa, pero la cesión de remate en sí misma podría devengar AJD si se formaliza en escritura pública entre cedente y cesionario. No obstante, normalmente la cesión se realiza mediante un escrito de comparecencia en sede judicial, evitando la notaría. Siempre que la cesión se atenga al cauce procesal (comparecencia ante el juzgado, aprobación por decreto), no será necesario elevarla a escritura pública, y por tanto no habría cuota de AJD por ese pacto privado/judicial. En resumen, en una cesión de remate bien realizada, el inversor paga ITP por la adquisición de la vivienda, pero no paga AJD adicional por el acuerdo de cesión (a diferencia de la compra de un crédito, donde sí había escritura sujeta a AJD).
  
• Sobreprecios y tributación adicional: Si el inversor paga al banco un sobreprecio por la cesión (es decir, un importe que excede el precio de remate), conviene estructurarlo cuidadosamente. Idealmente, ese pago extra se justifica como parte del precio de remate o de la deuda (por ejemplo, cubriendo intereses o costas no incluidas) para no generar un hecho imponible distinto. Si se documenta separadamente un pago al cedente por ceder, Hacienda podría interpretarlo como una transmisión de derecho de adjudicación sujeta a ITP (al 1% como transmisión de derechos) o incluso a IVA si el cedente es empresario, lo que complicaría la fiscalidad. Por eso, jurídicamente se insiste en que la cesión ha de ser pura y simple, por el mismo precio del remate. En caso de duda, es recomendable asesorarse con un especialista fiscal para minimizar el coste impositivo de la operación.
  

En cuanto a otros impuestos, tras adjudicarse el bien por cesión de remate el inversor deberá igualmente contemplar la plusvalía municipal (que se devenga por la transmisión de la propiedad en subasta, generalmente a cargo del adjudicatario según jurisprudencia reciente) y, si revende posteriormente el inmueble, la tributación de la ganancia en IRPF o Sociedades correspondiente.

Compra del REO (Real Estate Owned)

Es el momento de entrada más tardío del ciclo. La compra de un REO (Real Estate Owned) implica adquirir un inmueble propiedad de la entidad financiera después de la ejecución hipotecaria. Es decir, el banco ya llevó a cabo la subasta y se adjudicó el piso, inscribiéndolo a su nombre, y ahora lo vende en el mercado convencional. Para el inversor, es la vía más simple de entrada, pues se trata básicamente de una compraventa inmobiliaria normal con el banco como vendedor. No hay que asumir un procedimiento judicial en curso ni posiciones de crédito; el inversor se limita a negociar el precio de compra del inmueble con la entidad.

La principal motivación para comprar REOs es que los bancos suelen ofrecerlos a precios competitivos, especialmente si el inmueble conlleva problemas como estar ocupado por antiguos propietarios o okupas, o tener desperfectos. En Cataluña y otras zonas, ante la escasez de vivienda asequible, muchos inmuebles ocupados salen al mercado con fuertes descuentos para atraer a inversores y compensar los “líos” que conllevan. Según un estudio de Pisos.com, los descuentos medios oscilan entre el 30% y el 40% sobre su valor de mercado en viviendas ocupadas, pudiendo llegar al 50-60% en casos extremos. Por ejemplo, en Barcelona se han detectado pisos cuyo precio de venta es un 50% inferior al de viviendas similares desocupadas. Estas rebajas reflejan que el comprador asumirá la gestión (legal o extrajudicial) de desalojar a los ocupantes, así como posibles costes de rehabilitación del inmueble.

En el caso de un REO ocupado, el inversor debe estar preparado para un proceso que puede ser largo. Tras la compra, hay dos vías: negociar una salida pactada con los ocupantes (a veces mediante un pago incentivador, coloquialmente “cash for keys”, que suele rondar el 5-10% del valor para convencerles de que se marchen), u optar por el desahucio judicial por precario. Muchas operaciones combinan ambas vías: se inicia el procedimiento legal de desalojo pero paralelamente se intenta llegar a un acuerdo económico con los ocupantes. Según expertos inmobiliarios, el plazo medio de desocupación legal puede ser de 20 meses (casi 2 años) cuando se siguen todos los trámites judiciales y si el caso sufre retrasos administrativos. Si, además, los ocupantes son personas en situación de vulnerabilidad socioeconómica (vivienda habitual de familia en riesgo), las leyes actuales imponen demoras adicionales y obligación de buscarles alternativa habitacional, lo que puede alargar más el proceso. Por eso la venta de ocupados se enfoca solo a perfiles inversores que no necesiten la vivienda para uso inmediato, sino que puedan esperar lo que haga falta.

En cambio, si el REO está vacío y en buenas condiciones, la compra es mucho más sencilla: el inversor adquiere y puede disponer del inmueble de forma inmediata. Sin embargo, en tales casos el descuento será menor. Los bancos en los últimos años ya venden muchos de sus activos a precios cercanos a mercado (especialmente en grandes ciudades), por lo que la oportunidad de ganancia para un inversor es reducida a no ser que aporte valor (reforma, alquiler, etc.). Por lo general, un REO vacío no ofrece la espectacular rentabilidad de una deuda comprada con el 70% de quita, pero aún puede dar márgenes interesantes si se detectan propiedades infravaloradas o con potencial de revalorización.

Desde el punto de vista fiscal, la compra de un REO se equipara a la de cualquier inmueble de segunda mano: el inversor pagará ITP al 10% sobre el precio de compraventa (en Cataluña, salvo supuestos de reducción por jóvenes, etc.), más los gastos de notaría, registro y gestoría. No hay IVA por ser vivienda usada (salvo que el banco opte por venta con IVA en casos especiales, lo cual conllevaría AJD, pero no es lo habitual en viviendas adjudicadas). El banco-vendedor abonará la plusvalía municipal por ser el transmitente, aunque en la negociación de venta a veces intentan trasladar ese coste al comprador. Como siempre, al revender posteriormente el inversor deberá tributar por la ganancia obtenida (IRPF o Sociedades).

Entrega judicial de la posesión (en el procedimiento hipotecario)

Un aspecto crítico al invertir en deuda hipotecaria es cómo y cuándo se obtiene la posesión física del inmueble. En los escenarios de compra de crédito y cesión de remate, el inversor adquiere el inmueble a través de una ejecución hipotecaria judicial, por lo que puede beneficiarse de la llamada entrega judicial de la posesión. Esto significa que, una vez se emite el decreto de adjudicación a su favor, el adjudicatario puede pedir al juzgado que desaloje a los ocupantes y le entregue las llaves. El artículo 675 de la LEC prevé esta medida para las adjudicaciones hipotecarias: el Letrado de Justicia ordenará la posesión al adjudicatario, equiparando este trámite a una entrega forzosa del bien.

En la práctica, la posesión judicial no es automática; debe ser solicitada por el adquirente. Si el inmueble está habitado, el nuevo propietario insta un lanzamiento (desalojo) dentro del mismo procedimiento de ejecución, evitando así tener que iniciar un pleito independiente. Esto agiliza el proceso en comparación con comprar un REO ocupado (donde habría que interponer una demanda de desahucio aparte). No obstante, en los últimos tiempos incluso estos lanzamientos hipotecarios han sido objeto de suspensiones temporales por razones sociales. Diversos Decretos-ley han protegido a colectivos vulnerables impidiendo desalojos inmediatos, y en Cataluña existe normativa que obliga a grandes tenedores (p.ej. bancos o fondos) a ofrecer alquiler social antes de desalojar a familias en exclusión. Por tanto, aunque jurídicamente el adjudicatario tiene derecho a la posesión, puede enfrentarse a demoras significativas si concurren circunstancias especiales (familias en riesgo de exclusión residencial, etc.).

Otra opción legal, si el procedimiento hipotecario finalizó sin solicitar la posesión, es acudir al expediente de dominio posesorio del art. 41 de la Ley Hipotecaria. Este permite al dueño registral (el inversor) reclamar la posesión contra ocupantes sin título, aunque en la práctica suele preferirse agotar la vía del propio juzgado de la ejecución. En cualquiera de los casos, es crucial contar con asesoría jurídica para manejar estas situaciones de post-adjudicación.

Por último, cabe destacar que muchos inversores tratan de evitar el desalojo forzoso llegando a acuerdos amistosos. Igual que en la compra de REOs ocupados, en una ejecución hipotecaria el adjudicatario puede negociar con el antiguo propietario u ocupas una salida pactada. A veces se ofrece una compensación económica o más tiempo para dejar la vivienda. Incluso hay casos en que se acuerda una dación en pago con alquiler: el banco/inversor se queda el piso y permite al deudor quedarse un tiempo como inquilino pagando una renta asequible. Estas soluciones amistosas pueden acelerar la entrega de la posesión y evitar costes judiciales, a la vez que mejoran la imagen del inversor frente a la comunidad.

ROI estimados en los tres tipos de inversiones

El retorno de la inversión (ROI) en deuda hipotecaria varía ampliamente según el momento de entrada elegido, equilibrando riesgo, tiempo y capital invertido. A grandes rasgos, podemos establecer las siguientes tendencias de rentabilidad esperada para cada modalidad:

• Compra de crédito hipotecario (ROI más alto, más riesgo): Al comprar la deuda con fuertes descuentos, el potencial de ganancia es mayor. Si, por ejemplo, se adquiere un crédito por un 30% de su valor nominal y finalmente se recupera casi el 100% (ya sea porque el deudor paga o por adjudicación y venta del inmueble), la plusvalía bruta podría rondar el 200-300% sobre el capital invertido (triplicar la inversión). En términos anuales, dependerá del plazo que tome la ejecución; si todo culmina en 2 años, un 200% equivale a un ROI anualizado del 100%. Por supuesto, de esa ganancia habrá que descontar gastos legales, impuestos (AJD, ITP de adjudicación, plusvalía, etc.) y posibles rebajas para vender rápido el inmueble. Aun así, no es raro ver rentabilidades netas del 20-30% anual en operaciones bien estudiadas de compra de créditos. Son inversiones de alta rentabilidad pero reservadas a perfiles profesionales que pueden asumir un proceso largo y cierta incertidumbre.
  
• Cesión de remate (ROI moderado, riesgo medio): En la cesión de remate el inversor suele pagar un precio más cercano al valor real del inmueble, ya que el banco ejecutante intentará cubrir la mayor parte de su deuda y quizá añadir un pequeño beneficio. Aun así, suele haber margen porque los precios de remate judicial acostumbran a ser bajos (50-70% del valor de tasación). Según portales especializados, se pueden obtener descuentos de hasta un 35% sobre el mercado adquiriendo por cesión de remate. Esto se traduciría en un potencial bruto del ~35% al vender al precio de mercado. En la práctica, descontando impuestos (10% ITP) y costes, el ROI neto podría situarse en torno al 15-25% de la inversión en un plazo relativamente corto (6-12 meses para inscribir adjudicación y resolver la posesión). La cesión de remate es vista como un equilibrio entre rentabilidad y riesgo: el proceso judicial ya está resuelto en su mayor parte (menos incertidumbre legal) y la rentabilidad aunque menor que comprando deuda, sigue siendo atractiva comparada con comprar inmuebles en venta libre.
  
• Compra de REO ocupado (ROI variable, menos gestión judicial): Si el inversor compra un piso ocupado con un 40% de descuento, y logra desalojarlo y ponerlo en venta al precio de mercado, en teoría obtendría un 40% de ganancia bruta. No obstante, de ese margen hay que restar todo lo invertido en el proceso: el coste de desalojo (ya sea el pago a los ocupas – típicamente un 5-10% del valor – o los gastos jurídicos de un desahucio), el tiempo sin disponer del inmueble (que también es dinero, especialmente si se financió con recursos propios que podrían estar generando interés en otro lugar) y las reformas que a menudo necesitan las viviendas ocupadas (no es raro gastar otro 5-10% en arreglos, dado que muchas veces se encuentran deterioradas). Al final, un descuento inicial del 40% puede acabar convirtiéndose en un beneficio neto del ~15-20%. Dado un horizonte de 1-2 años para normalizar la vivienda, estaríamos hablando de un ROI anual del 10% aproximadamente. En casos de descuentos mayores (50-60%), el ROI puede crecer, pero también suele indicar que el caso era más problemático. Si el REO estaba desocupado, el descuento quizá sea solo del 10-15%, dejando un ROI neto muy limitado (similar al de cualquier operación de compraventa con ligera revalorización). En suma, la compra de REOs ofrece rentabilidades más modestas en promedio, aunque con menor complejidad procedimental que las anteriores.
  

En conclusión, invertir en deuda hipotecaria puede ser muy lucrativo si se hace con conocimiento y precaución. Cada modalidad tiene su público: la compra de créditos y cesiones de remate atraen a inversores inmobiliarios especializados en operaciones complejas, mientras que la compra de REOs puede ser accesible para inversores particulares más modestos, siempre que entiendan los riesgos asociados (especialmente cuando hay ocupantes). En cualquier caso, se recomienda contar con asesoramiento legal y fiscal durante todo el proceso. Como hemos visto, las oportunidades existen – desde descuentos del 30% al 80% – pero también los escollos técnicos; por ello, un buen consejo profesional marcará la diferencia entre una inversión fallida y una altamente rentable. Si estás pensando en invertir en deuda hipotecaria, no dudes en ponerte en contacto.

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