El otro día me encontré a mi compañera Laura junto con otro compañero por la ciudad de la justicia, encuentro que dio lugar a un café improvisado y surgió el eterno debate en España: el de la vivienda. Lo cierto es que, aunque a día de hoy todos tenemos claro que tenemos un problema de falta de oferta, las propuestas que hay encima de la mesa para solventarlo son diametralmente opuestas, condicionadas, porqué no decirlo, por el el corte político que uno tenga.

En medio de esta tormenta, es preciso señalar que ya con la crisis de 2.010, se empezó a hablar de los «grandes tenedores» de vivienda, categoría que da lugar a un régimen especial, más estricto y severo. Desde entonces, se ha venido castigando por parte del legislador, sobretodo en el último lustro.

Lo cierto es que, si ser propietario de viviendas es ya un trabajo o una profesión, ser «gran tenedor» es una profeison de riesgo. Hasta el punto de que, si tienes cuatro viviendas en Catalunya y estás pensando en adquirir una quinta, piénsatelo dos veces porque igual no te conviene. Las diferentes regulaciones (autonómicas, estatales, incluso de ámbito local) que afectan a esta materia han ido a diferentes velocidades, proceso de regulación que ha resultado ser un auténtico caos, lleno de debate político, carencias técnicas y reglamentarias y varias declaraciones de inconstitucionalidad por el camino.

En 2023 entró en vigor la nueva Ley estatal por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que introduce una definición de gran tenedor y medidas específicas para ellos, mientras que en Cataluña ya existían normas autonómicas (Ley 24/2015 y modificaciones posteriores) con obligaciones particulares para estos grandes propietarios. A continuación ofrecemos una guía detallada –en tono divulgativo pero con rigor legal– sobre qué se considera gran tenedor en Cataluña y en el resto de España, y cuáles son las obligaciones procesales, regulatorias y tributarias asociadas a esta condición en 2025. También analizamos las limitaciones de precios de alquiler aplicables a los grandes tenedores, y las principales diferencias entre la normativa catalana y la estatal.

Llevo meses con la idea de hacer este artículo pero no ha sido hasta ahora, con la semitregua que nos da agosto, que he podido ponerme manos a la obra.

Definición legal de “gran tenedor” de viviendas

En el ámbito estatal (España), la Ley 12/2023 (estatal) define gran tenedor en su artículo 3.k) como toda persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (no se contabilizan garajes ni trasteros). Esta es la definición general para todo el territorio español. Sin embargo, la propia ley permite una definición más estricta en zonas declaradas “tensionadas”: a solicitud de cada comunidad autónoma, se puede considerar gran tenedor también al titular de 5 o más viviendas de uso residencial dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado. Es decir, en áreas de mercado de alquiler tensionado (alta demanda y precios elevados), el umbral puede rebajarse de 10 a 5 viviendas si así lo justifica la comunidad autónoma competente.

Nota: Esta posibilidad de rebajar el umbral a 5 inmuebles en zonas tensionadas ha sido ejercida, por ejemplo, en Cataluña, como veremos a continuación. Fuera de las zonas tensionadas, en el resto del Estado sigue aplicándose el criterio general de >10 viviendas para considerar a alguien gran tenedor.

En el ámbito autonómico, -y hablaré de Cataluña- la Ley catalana ya contemplaba la figura del gran tenedor en su legislación autonómica de vivienda, y ha venido acomodando su definición al nuevo marco estatal. De hecho, Cataluña aplica la definición autonómica establecida en la Ley 24/2015, art. 5 (modificado), que incorpora los umbrales más estrictos en zonas tensionadas. En síntesis, se considera gran tenedor en Cataluña a:

• Persona física: Propietario de 5 o más viviendas en una misma zona declarada como mercado residencial tensionado, o cualquier copropietario cuya parte supere los 1.500 m² de superficie residencial. (En copropiedad, si su participación supera el 50% de una vivienda, esa vivienda entera cuenta para el cómputo.
  
• Persona jurídica (empresa, sociedad): Titular de 5 o más viviendas en zonas tensionadas, o bien titular de más de 10 viviendas en total en todo el Estado. Además, la ley catalana incluye explícitamente en la categoría de gran tenedor a entidades financieras, fondos de inversión o de titulización y gestoras de activos inmobiliarios dado que típicamente poseen grandes carteras de vivienda.
  
• Umbral especial por superficie: También se computa como gran tenedor al dueño (persona física o jurídica) de un edificio entero sin división horizontal destinado a viviendas, si la superficie residencial total supera 1.500 m² En edificios en propiedad vertical, cuentan como “viviendas” las unidades con cédula de habitabilidad, y si la suma de superficies excede 1.500 m², se activa la condición de gran tenedor.
  
• Excepciones en Cataluña: No se aplicará la categoría de gran tenedor a ciertas entidades con fines sociales. Por ejemplo, quedan exceptuados quienes destinen >15% de sus viviendas a alquiler de protección oficial, las entidades sin ánimo de lucro que arriendan a personas vulnerables, o los promotors socials reconocidos por la Ley 18/2007. Estas excepciones buscan no penalizar a actores cuyo objetivo es vivienda asequible.

En la práctica, Cataluña ha aprovechado la posibilidad de reducir el umbral a 5 viviendas en zonas tensionadas: por tanto, en ciudades como Barcelona (declarada formalmente zona de mercado tensionado), un propietario con 5 pisos de alquiler ya es considerado gran tenedor, aunque no alcance el límite general de 10. Esto contrasta con otras Comunidades Autónomas que podrían mantener solo el criterio general (>10) si no han solicitado la rebaja.

Obligaciones procesales y contractuales para grandes tenedores

Ser clasificado como gran tenedor afecta a ciertas obligaciones legales en los procedimientos de arrendamientos y desahucios, con el fin de proteger a inquilinos en situación vulnerable y moderar el mercado en zonas tensionadas. A continuación, detallo los aspectos procesales más relevantes en 2025:

• Límites a la duración del contrato y prórrogas forzosas: La Ley estatal de Vivienda 12/2023 introdujo cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para equilibrar la relación arrendador-inquilino. En contratos firmados a partir de la ley, si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino se halla en situación de vulnerabilidad social o económica, este último tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria de 1 año al vencer el contrato (tras las prórrogas obligatorias/tácitas ordinarias). El propietario debe aceptar esta prórroga anual obligatoriamente si cumple esos requisitos (gran tenedor + inquilino vulnerable). Esta medida busca evitar desahucios inmediatos otorgando un año adicional de alquiler asequible en caso de vulnerabilidad sobrevenida.
  
• Prórroga excepcional en zonas tensionadas: Adicionalmente, la LAU ahora prevé que, en áreas declaradas de mercado residencial tensionado, el inquilino pueda exigir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años (con renovaciones anuales) al terminar su contrato, independientemente de si el arrendador es gran tenedor o no. Es decir, en zonas tensionadas (p.ej. Barcelona capital), todos los inquilinos ganan estabilidad extra: podrán alargar el alquiler hasta 3 años más una vez agotadas las prórrogas normales, lo cual deberá ser aceptado por el propietario. Esta medida tiene como finalidad reforzar la seguridad de la tenencia en mercados especialmente tensionados.
  
• Limitación de precios de alquiler para grandes tenedores: Un punto clave de la Ley 12/2023 son los topes al precio del alquiler en zonas tensionadas, con distinción según el arrendador sea gran tenedor o no. Si el arrendador es un gran tenedor y la vivienda está en una zona declarada tensionada, al firmar un nuevo contrato no podrá fijar una renta inicial superior al Índice de Referencia de Precios establecido para esa zona. Además, si en esa vivienda hubo un contrato previo en los últimos 5 años, el nuevo alquiler no puede subir por encima del límite máximo de actualización permitido respecto al alquiler anterior. En la práctica, esto congela o reduce el precio: el gran tenedor debe atenerse al índice oficial o al alquiler previo actualizado solo según la variación anual permitida. Por el contrario, los pequeños propietarios en zonas tensionadas tienen un margen algo distinto: en un nuevo contrato solo pueden incrementar la renta en el porcentaje de actualización anual permitido sobre la renta del contrato anterior (por ejemplo, aplicar la inflación topeada del año). Y si la vivienda llevaba al menos 5 años sin alquilar, también el pequeño propietario deberá respetar el precio máximo del índice de referencia en el nuevo contrato. En resumen, en zonas tensionadas el gran tenedor está sujeto a un régimen más estricto de control de rentas que el pequeño propietario, para forzar una contención efectiva de precios. Fuera de las zonas tensionadas, no existen límites específicos en la renta inicial (rige la libre oferta/demanda), aunque sí aplica a todos la limitación de incremento anual por ley (capped en 2023-2024 y con nuevo índice nacional a partir de 2025, el IRAV).
  
• Obligaciones previas en desahucios (vulnerabilidad): La protección de personas vulnerables en procedimientos de desahucio ha sido un tema muy discutido y ha tenido cambios recientes. Inicialmente, la Ley 12/2023 impuso que, cuando el propietario demandante fuera gran tenedor, debía verificar la situación del inquilino con Servicios Sociales y entablar un procedimiento de conciliación o mediación antes de presentar la demanda de desahucio (por impago, fin de contrato, ocupación, etc.). Esta “peregrinación previa” obligaba al gran tenedor a adjuntar con su demanda un informe sobre posible vulnerabilidad del ocupante y la acreditación de haber iniciado la mediación pública correspondiente. Sin embargo, dichos requisitos procesales han sido anulados por el Tribunal Constitucional a principios de 2025, al estimar que vulneraban el derecho a la tutela judicial efectiva y excedían competencias. En efecto, la STC de 29 de enero de 2025 declaró inconstitucionales y nulos los apartados de la Ley de Vivienda que añadían esos trámites previos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, eliminando la necesidad de acreditaciones de vulnerabilidad o mediación previa para los grandes tenedores antes de demandar.
  
  A fecha de 2025, un gran tenedor puede interponer demandas de desahucio o ejecución hipotecaria sin necesidad de cumplir pasos previos especiales, igual que un pequeño propietario, ya que aquellos requisitos han decaído. Esto unifica el procedimiento, aunque no significa que la vulnerabilidad no sea tenida en cuenta – simplemente se aborda dentro del proceso judicial y no como condición previa. De hecho, la LEC sigue contemplando que, admitida una demanda de desahucio, el juzgado debe comunicar con servicios sociales para detectar situaciones de vulnerabilidad y puede suspender el lanzamiento si se confirma dicha situación. Esa suspensión judicial (de hasta 2 meses si el demandante es persona física o 4 meses si es persona jurídica, según normativa de emergencia prorrogada) permite buscar soluciones habitacionales. Por tanto, la protección a hogares vulnerables se garantiza igualmente, pero sin imponer demoras pre-proceso al gran tenedor.
  
• Oferta de alquiler social en Cataluña (situación actual): Cataluña, desde 2015, impuso a los grandes tenedores la obligación de ofrecer un alquiler social a personas o familias en riesgo de exclusión residencial antes de interponer ciertas acciones (desahucios por impago, por final de contrato, desalojos de ocupantes sin título, ejecuciones hipotecarias). Esta obligación autonómica –establecida en la Ley 24/2015 y reforzada por la Ley 1/2022 de Cataluña– conllevaba que el gran tenedor debía proponer al inquilino vulnerable un contrato de alquiler social (generalmente a renta reducida por 5 a 7 años) para evitar el desahucio, y su incumplimiento se consideraba infracción grave sancionable. No obstante, dicha normativa catalana ha quedado prácticamente desactivada por vía judicial. El Tribunal Constitucional, en sentencias de 2024 y 2025, ha anulado por invasión competencial varios preceptos de la Ley catalana que imponían ese alquiler social obligatorio y sus sancione.
  
  Especialmente, la STC 120/2024 y otra de enero 2025 eliminaron la exigencia de ofrecer alquiler social previo en casi todos los supuestos (desahucio por fin de contrato, precario –ocupación sin título–, impago de alquiler y ejecuciones hipotecarias), al entender que regulaban materia procesal, competencia exclusiva del Estado. Tras estas sentencias, ya no es obligatorio para un gran tenedor en Cataluña ofrecer un alquiler social antes de demandar; de hecho, el último resquicio (art. 5.2 de la Ley 24/2015) fue invalidado en 2025, erradicando de facto dicha obligación. En conclusión, actualmente las exigencias procesales a grandes tenedores en Cataluña se equiparan al marco general estatal (sin perjuicio de las medidas de protección dentro del proceso judicial, como la mencionada suspensión por vulnerabilidad).

En síntesis, las obligaciones procesales específicas para grandes tenedores en 2025 se han reducido tras la intervención del Tribunal Constitucional. Hoy por hoy, su impacto principal está en la fase contractual: topes de renta y prórrogas adicionales en alquileres (particularmente en zonas tensionadas) y en la fase judicial: la necesidad de aceptar prórrogas si el inquilino es vulnerable, además de la coordinación con servicios sociales en caso de desahucio (obligación que recae en el juzgado). Las cargas extra pre-judiciales impuestas tanto por Cataluña como por la Ley estatal (oferta de alquiler social, mediación obligatoria) han quedado invalidadas y no son exigibles.

Obligaciones regulatorias y limitaciones legales

Bajo “obligaciones regulatorias” englobamos aquellas imposiciones legales, controles y restricciones administrativas que afectan a los grandes tenedores por su condición, más allá del proceso judicial. Aquí destacamos las diferencias entre Cataluña y el resto de España en materia de control de alquileres, registro de gran tenedor, y uso social de la vivienda:

• Registro e identificación del gran tenedor (Cataluña): La Generalitat de Catalunya ha establecido la obligación de que los grandes tenedores se inscriban y comuniquen su condición ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Desde 2023, las personas (físicas o jurídicas) que cumplan los criterios de gran tenedor deben notificar cuántas viviendas poseen. Esta medida, reforzada por el Decreto Ley 2/2025, busca crear un registro oficial de grandes tenedores para mejor control de sus actuaciones. El trámite es obligatorio pero sencillo (se realiza telemáticamente sin aportar documentación especial, salvo que la Agencia la requiera). No existe un registro equivalente a nivel estatal, aunque las comunidades pueden implementar los suyos; Cataluña ha sido pionera en este aspecto.
  
  
• Derechos de tanteo y retracto en ventas de grandes tenedores: Otra medida regulatoria en Cataluña es la ampliación de los derechos de tanteo y retracto a favor de la administración en operaciones de vivienda que involucren a grandes tenedores. En zonas de alta demanda (áreas tensionadas), si un gran tenedor va a vender una vivienda, debe notificarlo previamente a la Generalitat, que tiene preferencia para comprar ese inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a terceros. Esto está pensado para permitir a la Administración adquirir viviendas (a precio de mercado) y destinarlas a parque público o social, frenando la especulación. Desde la Ley catalana 1/2022 y posteriores resoluciones, todas las transmisiones de viviendas situadas en áreas tensionadas cuyo propietario-vendedor sea un gran tenedor están sujetas a notificación previa de venta; la Generalitat puede ejercer el tanteo en el plazo legal si le interesa. En caso de no notificarse la venta (o de incumplir con la preferencia de la Generalitat), la Administración podría ejercitar el retracto (rescindir la venta realizada y adquirir la vivienda ella misma). Esta es una carga regulatoria específica de Cataluña; en la legislación estatal no hay un tanteo general por ser gran tenedor (aunque el Plan Estatal de Vivienda contempla tanteos en ciertos supuestos de viviendas protegidas, etc., no es lo mismo).
  
  Por otro lado, cabe destacar que algunos Ayuntamientos como el de Barcelona, también gozán de este derecho, es decir, la afección no sólo puede tener ámbito autonómico, si no que también a nivel de la administración local.
  
  
• Función social de la vivienda y vivienda vacía: Las normativas de vivienda reconocen que mantener viviendas permanentemente vacías vulnera su función social, más aún si el propietario es un gran tenedor con muchas viviendas. En Cataluña, se ha legislado de forma contundente al respecto: si un gran tenedor tiene pisos vacíos por más de 2 años sin causa justificada, las autoridades pueden tomar medidas que van desde sanciones económicas hasta la expropiación temporal de esas viviendas para destinarlas a alquiler social. De hecho, la Ley catalana 18/2007 (modificada) faculta la expropiación forzosa del uso de viviendas vacías de grandes tenedores en zonas de demanda acreditada, con indemnización a su propietario. Esta medida ha sido objeto de recursos, pero en febrero de 2025 el Tribunal Constitucional avaló la constitucionalidad de la figura de la expropiación de viviendas vacías en Cataluña, limitada a grandes tenedores y zonas tensionadas, como herramienta legítima para combatir la exclusión residencial. Eso sí, el TC matizó que la compensación debe ser adecuada: anuló una disposición catalana que pretendía pagar solo el 50% del valor de la vivienda expropiada –estableciendo que ha de pagarse el justiprecio completo según criterios estatales– Con ese ajuste, queda firme la potestad del Gobierno catalán de, llegado el caso, expropiar el uso de un piso vacío durante X años (por ejemplo, 7 años) para alquiler social, siempre que sea de un gran tenedor en zona tensionada y lleve >2 años desocupado. Cabe destacar que esta medida no afecta a pequeños propietarios ni segundas residencias particulares – se dirige exclusivamente a stock de grandes tenedores que permanezca ocioso sin razón justificada. A nivel estatal, la Ley 12/2023 no llega tan lejos como la expropiación, pero sí define vivienda vacía y habilita sanciones fiscales (ver siguiente sección tributaria). La ley estatal define vivienda vacía como aquella desocupada por más de 2 años (sin justificación) cuando el propietario tiene al menos 4 viviendas en esa situación. Esto último implica que solo propietarios con múltiples viviendas vacías (típicamente grandes tenedores) se verán afectados por las penalizaciones previstas, como el recargo en el IBI. En conclusión, la protección de la función social de la vivienda está presente en ambas normativas, pero Cataluña prevé medidas más intervencionistas (multas administrativas elevadas e incluso expropiación temporal), mientras que la ley estatal delega en ayuntamientos la posibilidad de gravar económicamente esas viviendas vacías (sin contemplar expropiación en la norma nacional).
  
  
• Limitaciones de precios de alquiler (resumen regulatorio): Ya mencionamos antes la contención de rentas en zonas tensionadas, pero cabe reiterar su importancia como obligación/regulación específica. Un gran tenedor que alquile en una “zona de mercado residencial tensionado” debe respetar los topes de precio: no puede firmar contratos nuevos por encima del Índice de Referencia aplicable a esa vivienda. Este índice (en Cataluña, el Índice de Referencia de la Agència de l’Habitatge; a nivel estatal se está desarrollando un sistema SERPAVI) se calcula según características de la vivienda y zona, aportando un precio orientativo/máximo. Además, la Ley de Vivienda estatal congeló las subidas anuales de todos los alquileres: durante 2023 se limitó la actualización anual al 2% y en 2024 al 3%, sustituyendo desde 2025 la referencia del IPC por un nuevo Índice de Actualización de Alquileres (IRAV) más estable. Por tanto, los grandes tenedores están sujetos tanto a las limitaciones de actualización anual como, en zonas tensionadas, a límites en el precio inicial del contrato. Estas medidas son de ámbito estatal (aplicables en Cataluña y el resto del país por igual). Cabe señalar que Cataluña intentó una regulación propia de rentas en 2020 (Ley 11/2020), que llegó a entrar en vigor temporalmente, fijando también precios máximos en áreas de fuerte demanda. Sin embargo, dicha ley catalana de contención de rentas fue declarada inconstitucional en 2022 por invadir competencias estatales en materia civil. En su lugar, a partir de 2023 se aplica el régimen uniformado de la ley estatal, con similar filosofía pero marco legal competente. La diferencia es que ahora el control de precios viene dictado por la norma estatal y se activa tras una declaración oficial de zona tensionada (hecha por la comunidad autónoma con validación estatal). Cataluña fue de las primeras en proponer zonas tensionadas bajo la nueva ley (Barcelona, por ejemplo, ya ha sido declarada zona tensionada conforme a la Ley 12/2023, de modo que continúa habiendo limitación de alquileres como antes, pero ahora sustentada en la legislación estatal y con la definición de gran tenedor actualizada.

En resumen, desde el punto de vista regulatorio, ser gran tenedor conlleva en 2025: inscribirse en registros oficiales (en Cataluña), someterse a derechos de tanteo/retracto en ventas (Cataluña), no dejar viviendas vacías bajo riesgo de sanción o expropiación (especialmente en Cataluña), y cumplir con controles de alquiler en zonas tensionadas (en toda España). Todo ello configura un marco más estricto para los grandes propietarios en aras de garantizar la función social de sus inmuebles.

Obligaciones y medidas tributarias para grandes tenedores

Finalmente, existen implicaciones fiscales particulares para los grandes tenedores, tanto en forma de beneficios condicionados (incentivos) como de gravámenes y recargos. Detallamos los principales aspectos tributarios:

• Incentivos fiscales por alquiler asequible (IRPF): La Ley 12/2023 modificó la fiscalidad del alquiler de vivienda habitual en el IRPF a partir de 2024, sustituyendo la antigua reducción fija del 60% por una escala de reducciones entre el 50% y el 90%. Aunque esto aplica a cualquier arrendador persona física, está claramente orientado a incentivar a quienes bajen rentas en zonas tensionadas, algo que principalmente se espera de los grandes tenedores. En concreto, si el propietario (grande o pequeño) firma un contrato nuevo en una zona tensionada con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior, tendrá derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto del alquiler en su IRPF. Es decir, prácticamente no pagará impuestos por ese alquiler (solo tributa por el 10% del rendimiento). Otras reducciones: 70% de reducción si pone en alquiler una vivienda en zona tensionada a jóvenes de 18-35 años, o si la vivienda se acoge a programas de alquiler asequible o protección oficial; 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los 2 años previos al contrato. En cualquier otro caso (contratos que no cumplan ninguno de esos requisitos), la reducción general baja al 50%. En resumen, un gran tenedor que colabore bajando rentas o destinando viviendas a alquiler social obtiene un trato fiscal muy ventajoso, mientras que el que simplemente alquila a precio de mercado verá reducida la bonificación respecto a lo que antes era (60% pasó a 50% base). Nota: Estas reducciones solo aplican a nuevos contratos desde 2024; los contratos anteriores mantienen la deducción del 60% hasta que se renueven.
  
  
• Recargo del IBI a viviendas vacías: La ley estatal habilita a los ayuntamientos a imponer un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% a las viviendas permanentemente vacías de grandes tenedores. Hasta 2022, la normativa permitía recargos del 50%; ahora se amplió el margen hasta 150% para reforzar el castigo a la desocupación. La definición legal de “vivienda vacía” (como dijimos, >2 años desocupada sin justificación, con al menos 4 viviendas en esa situación) garantiza que el recargo se centre en grandes tenedores con varias viviendas ociosas. Cada ayuntamiento puede regular el porcentaje exacto del recargo y aplicarlo en su municipio. Por ejemplo, Barcelona ya aplicaba un recargo del 50% en el IBI a pisos vacíos y estudia elevarlo progresivamente aprovechando el nuevo límite. Esto supone que un gran tenedor con inmuebles sin ocupar pagará un IBI multiplicado (hasta 2,5 veces el normal) por esos inmuebles, incentivándole a ponerlos en uso o cederlos. Es una medida fiscal disuasoria de alcance estatal, homogénea para toda España, aunque ejecutada localmente.
  
  
• Impuesto catalán sobre viviendas vacías: Además del IBI municipal, en Cataluña existe un Impuesto propio sobre las viviendas vacías (creado por la Ley 14/2015 de la Generalitat). Este tributo grava anualmente a las personas jurídicas (empresas, fondos, bancos) propietarias de viviendas que lleven >2 años vacías sin causa justificada. Cabe destacar que se dirige solo a personas jurídicas –no afecta a pequeños propietarios particulares–, por lo que en la práctica apunta a grandes tenedores corporativos. La base imponible es la superficie en m² de las viviendas vacías y la cuota resulta de aplicar tarifas progresivas por tramos de metros cuadrados totales vacíos. Por ejemplo, los primeros 5.000 m² pagan 10 €/m², el exceso hasta 20.000 m² a 15 €/m², etc., llegando hasta 30 €/m² para volúmenes muy altos. Así, un gran tenedor con, digamos, 10 pisos vacíos de 80 m² cada uno (800 m² en total) pagaría cierto monto anual por este impuesto. Existen bonificaciones si destina parte de sus viviendas a alquiler asequible (porcentaje de descuento según el número de viviendas cedidas para alquiler social). Este impuesto catalán busca penalizar la vivienda desocupada a gran escala. Coexiste con el recargo del IBI: un gran tenedor en Cataluña podría afrontar ambos – el impuesto autonómico y el recargo municipal – si no moviliza sus viviendas vacantes. De nuevo, Cataluña es de las pocas comunidades con un tributo específico así, aprovechando su competencia fiscal para reforzar la política de vivienda. Otras regiones (Ej. Navarra o País Vasco) han tenido figuras similares validadas por el TC. En conclusión, desde el punto de vista tributario, tener viviendas vacías sale caro en Cataluña para un gran tenedor, combinándose medidas locales, autonómicas y estatales.
  
  
• Gravamen del 20% en Transmisiones (Cataluña): Una novedad muy relevante de 2025 en Cataluña, a la que le dediqué otro artículo de este blog, es el incremento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para operaciones inmobiliarias que involucren a grandes tenedores. A partir de junio de 2025, mediante el Decreto Ley 5/2025 y la Resolución 3/2025, se aplica un tipo impositivo del 20% (doble del general) de ITP-AJD en dos casos principales: (1) en la compra de viviendas por grandes tenedores, y (2) en la adquisición de edificios enteros de vivienda. Esto significa que si una persona o sociedad que ya posee más de 10 viviendas (o 5 en zona tensionada) compra otra vivienda en Cataluña, pagará un 20% del valor en ITP, en lugar del ~10% habitual. Igualmente, si se compra un edificio residencial completo (por ejemplo, un fondo de inversión adquiriendo un bloque de pisos), se devenga el 20%. Se excluyen algunas situaciones para no perjudicar a particulares – por ejemplo, si una persona física compra un edificio de hasta 4 viviendas para usos propios o familiares, quedaría exento del 20% siempre que realmente lo habiten durante 3 años. Pero en general, esta medida apunta a encarecer las operaciones especulativas de grandes tenedores, dificultando que acaparen más parque inmobiliario. Cataluña, con esta subida al 20%, se convierte en la única autonomía con un ITP diferenciado por perfil del comprador. En el resto de España, el ITP sigue con sus tipos ordinarios (oscila 6-10% según CCAA) sin distinguir si quien compra es gran tenedor. Por tanto, un gran tenedor que quiera expandir su cartera en Cataluña deberá calcular ese sobrecoste fiscal considerable.
  
  
• Tipo incrementado de AJD e ITP para edificios (otras CCAA): Si bien Cataluña ha legislado este 20% pionero, conviene mencionar que otras regiones están observando estas políticas. Por ahora ninguna otra comunidad ha implantado un gravamen similar para grandes propietarios (Madrid, p. ej., ha optado más bien por bonificaciones para atraer inversión). No obstante, la propia Ley estatal 12/2023 permite declarar zonas tensionadas y aplicar medidas fiscales municipales, pero no tocó los impuestos de transmisiones (competencia autonómica). Así que es previsible que Cataluña mantenga esta singularidad fiscal al menos en el corto plazo.

Conclusión

La figura del gran tenedor de viviendas está sujeta en 2025 a un marco normativo estricto y en evolución, orientado a equilibrar el mercado inmobiliario y proteger el derecho a la vivienda. Ahora bien, soy de la opinión de que muchas de estas medidas no surten efecto, o mejor dicho, consiguen el efecto contrario, si no van acompañadas de políticas reales de vivienda.

Por otro lado, creo que se está abandonando al pequeño propietario o pequeño «gran tenedor» abocandolo a buscar otras formas de alquiler que no sean residencial para uso permanente. Castigar al que puede traer la solución es un error.

No me atrevo a ser categórico al afirmar que estaríamos mejor sin ella, pero tras años de regulación no podemos decir que estamos mejor que antes. También me parece una salvajada que un señor o una señora que ha trabajado toda su vida para juntar cinco viviendas que complementen su pensión y que igual entre las cinco no pasan el millón de euros de valoración, se le profiera el mismo tratamiento que a Blackstone o al Banco Santander en muchos aspectos, toda vez que las consecuencias jurídicas de incumplir estas normas, sea consciente o inconscientemente, son igual de graves para el Banco Santander que para la Señora López.

Para un gran tenedor (sea empresa o particular con varias viviendas) es crucial conocer estas normas y diferencias territoriales. Incumplir obligaciones –por ejemplo, no registrar la condición en Cataluña, alquilar por encima de lo permitido, o mantener pisos vacíos– puede conllevar sanciones, nulidad de contratos o pérdidas económicas.

En definitiva, ser un gran tenedor hoy implica obligaciones adicionales en el ámbito arrendaticio, procesal, fiscal y administrativo, cuyo cumplimiento es ya parte del “nuevo normal” en el sector inmobiliario. Mantenerse informado y asesorado jurídicamente será fundamental para estos propietarios de gran volumen, en un contexto de regulación creciente del mercado de la vivienda.

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