La seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ha experimentado un cambio de paradigma tras la reciente decisión del Congreso de los Diputados. Al no convalidarse el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, ha decaído la suspensión extraordinaria de los lanzamientos que venía aplicándose de forma sucesiva desde la pandemia bajo el paraguas del denominado «escudo social».
Para los propietarios y grandes tenedores, este escenario de no convalidación parlamentaria —marcado por el voto negativo de Junts en la sesión extraordinaria del pasado 27 de enero de 2026— despeja el camino procesal para la recuperación de inmuebles afectados por paralizaciones de larga duración.
Una medida que pudo cumplir una función necesaria, extraordinaria y de emergencia en el momento que se aprobó ha dejado de tener sentido y se ha había venido convirtiendo -y lo digo con conocimiento de causa y por mi experiencia profesional- en un auténtico método de extorsión para los propietarios, grandes o pequeños, que amparaba a cualquiera que ocupara, tuviera justo título o no, casa ajena.
Ya no hay excusas. Empezamos con el COVID, la guerra de Ucrania, la hiperinflación… Se acabó trasladar la responsabilidad del Gobierno a los propietarios.
El hito del 27 de enero: El fin del «bloqueo COVID»
Como decía, el sistema de suspensión de desahucios (basado en el RDL 11/2020) pretendía extenderse durante todo el año 2026 mediante el RDL 16/2025. Tras el rechazo en el Congreso, los juzgados ya no cuentan con la habilitación extraordinaria para suspender lanzamientos por vulnerabilidad económica prácticamente «automática».
Esto supone que aquellos procedimientos paralizados bajo esta normativa excepcional deben reanudarse de inmediato mediante el correspondiente impulso procesal, devolviendo al propietario el derecho a la continuación del procedimiento y, por ende, a la ejecución de sentencias firmes.
Implicaciones procesales y recuperación de activos
La caída del RDL 16/2025 genera efectos jurídicos inmediatos que deben ser articulados mediante el correspondiente impulso procesal:
- Reanudación de lanzamientos suspendidos: Aquellos procedimientos que se encontraban paralizados por la moratoria técnica ya no cuentan con cobertura legal para mantenerse en suspenso. Es imperativo solicitar al juzgado la fijación o ejecución de la fecha de lanzamiento.
- Cese de la vulnerabilidad «automática»: La acreditación de vulnerabilidad económica ya no permite la suspensión bajo los términos extraordinarios que el Gobierno pretendía prorrogar. Ahora, cualquier paralización deberá ajustarse estrictamente a lo previsto en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y sin perjuicio de la intervención de servicios sociales para procurar una alternativa habitacional al ocupante.
- Restablecimiento de la Tutela Judicial Efectiva: La desaparición de la prórroga extraordinaria impide que los incidentes de suspensión se conviertan en medidas estructurales, devolviendo al propietario el derecho a ejecutar las sentencias firmes (Art. 24 CE).
Grandes Tenedores: del alivio del Tribunal Constitucional a la derogación del Real Decreto-ley 16/2025
En cuanto a los Grandes Tenedores, es vital recordar que la situación ha venido mejorando para ellos desde un par de años atrás, esto es, no solo por la caída del decreto, sino por la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero.
Dicha sentencia ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los requisitos de procedibilidad que la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) introdujo en la LEC (artículos 439.6.c y 439.7). En la práctica, esto significa que:
- Ya no es obligatorio acreditar que el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad antes de interponer la demanda.
- Se anula la exigencia de someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación previa como requisito de admisibilidad.
El TC ha considerado que estas exigencias vulneraban el derecho a la tutela judicial efectiva al suponer una barrera desproporcionada para el acceso al proceso. Por tanto, el gran tenedor hoy tiene un cauce mucho más expedito que hace apenas un año.
La particularidad en Cataluña: Alquiler Social Obligatorio
En Cataluña, la Ley 24/2015 y la Ley 1/2022 siguen imponiendo la obligación de ofrecer un alquiler social a grandes tenedores, pero con matices fundamentales tras las recientes sentencias:
¿Cuándo NO es obligatorio?
- Expiración del término: El Tribunal Supremo (Sentencia 1086/2025) ha aclarado que no existe obligación de ofrecer alquiler social cuando el contrato finaliza por vencimiento del plazo. La protección legal no ampara al inquilino que simplemente ha agotado su contrato.
- Ocupación sin título (Okupas): El Tribunal Constitucional (STC 120/2024) anuló la obligación de ofrecer alquiler social a ocupantes sin título habilitante. Ya no se puede exigir este «premio» a quien accede a una vivienda de forma ilegal.
¿Cuándo SÍ es obligatorio?
Únicamente en procedimientos de falta de pago (impago de rentas) o en ejecución hipotecaria, siempre que el demandado cumpla los requisitos de riesgo de exclusión residencial.
La excepción: La moratoria de ejecuciones hipotecarias hasta 2028
No obstante, como profesionales debemos advertir que no todos los lanzamientos se desbloquean. Existe un régimen jurídico distinto para las ejecuciones hipotecarias.
Mientras que el «escudo social COVID» para alquileres y ocupaciones ha decaído, sigue plenamente vigente la moratoria de la Ley 1/2013. Tras la reciente prórroga mediante el Real Decreto-ley 1/2024, la suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables en procesos de ejecución hipotecaria se ha extendido hasta el 15 de mayo de 2028.
Por tanto, si el procedimiento deriva de una deuda hipotecaria y el ejecutado cumple los requisitos de la Ley 1/2013, la suspensión persistirá, a diferencia de los desahucios por falta de pago de renta o precario.
Desde luego, la caída del RDL 16/2025 y el respaldo del Tribunal Constitucional frente a los abusos procedimentales de la Ley de Vivienda, suponen la respuesta lógica y racional ante el cambio de el escenario social y la decadencia de unos instrumentos normativos que han perdido su razón de ser y que han venido generando, lejos de proteger al vulnerable, situaciones kafkianas en los Juzgados superando ya así por fin la demagogia barata a la que nos venían acostumbrando año tras año con prórrogas de suspensiones 6 días antes de que vencieran.
Desde el despacho, instamos a nuestros clientes a auditar sus procedimientos en curso.
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