Desde la publicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el despacho se ha llenado de consultas sobre contratos de arrendamiento. Algo que hace 10 años era bastante simple y que muchos clientes se valían de modelos, plantillas y en el mejor de los casos, del asesoramiento de la agencia inmobiliaria, hoy en día en España y más en Catalunya, hacer un contrato de arrendamiento requiere del asesoramiento de un abogado. El riesgo regulatorio es tan alto que más vale pagar unos pocos cientos de euros en asegurarte de hacer las cosas bien a 90.000 en sanciones.

Con la Ley de vivienda, que vino a traer para quedarse el índice SERPAVI / MIVAU para la contención de rentas del alquiler, quedaron fuera de su ámbito de aplicación los arrendamientos de temporada y por habitaciones, es decir, todas aquellas fórmulas contractuales de arrendamientos de vivienda para uso distinto de vivienda permanente del arrendatario.

Así, en Cataluña, en relación al límite del precio del alquiler, el 2026 ha arrancado con un cambio de reglas de juego que no admite medias tintas. La entrada en vigor el pasado 1 de enero de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, supone el blindaje definitivo del mercado de alquiler en Cataluña. Si eres propietario o gestionas activos inmobiliarios, el escenario de «ensayo y error» ha terminado. Aquí te detallo los cuatro pilares de esta reforma que debes conocer para evitar sanciones que pueden comprometer seriamente tu rentabilidad. Ya no hay duda, cualquier modalidad no puede superar el límite del índice de referencia estatal SERPAVI/MIVAU.

1. El contrato de temporada: De la «forma» a la «causa»

Hasta ahora, existía la falsa creencia de que un contrato de 11 meses era, por definición, de temporada. La Ley 11/2025 liquida este automatismo. Ahora, la validez del contrato no reside en el plazo, sino en la causalidad acreditada.

• Obligación de prueba: El contrato debe detallar y documentar la causa real (ej. certificado de matrícula universitaria, contrato laboral por proyecto determinado).
• Presunción de habitualidad: Siguiendo la estela del espíritu de la LAU pero con mayor agresividad, si no se acredita una residencia permanente del inquilino en otro lugar, el contrato se presumirá de vivienda habitual.
• Consecuencia jurídica: El inquilino podrá exigir la prórroga legal de 5 o 7 años y la adecuación de la renta al índice oficial, con efectos retroactivos.

2. El alquiler por habitaciones: El fin del «troceo» de rentas

Muchos propietarios optaron por el alquiler de habitaciones para esquivar los topes de renta, basándose en la exclusión de estos contratos del ámbito de protección de la LAU en ciertos aspectos. La nueva norma catalana cierra este resquicio.

• Límite agregado: La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá exceder el límite marcado por el Índice de Referencia para la vivienda completa.
• Seguridad Jurídica: Esta medida busca evitar que una vivienda de 1.000 € (según índice) se convierta en un activo de 1.600 € mediante cuatro contratos de 400 €. El fraude de ley en este punto será especialmente perseguido por Habitatge.

3. Transparencia y régimen sancionador en la oferta

La Ley 11/2025 no solo regula el contrato, sino el proceso previo de comercialización. El deber de información se vuelve preventivo:

• Publicidad vinculante: Los portales inmobiliarios ya están obligados a mostrar el índice y la renta del contrato anterior (de los últimos 5 años).
• Responsabilidad solidaria: Se refuerza la vigilancia sobre las agencias inmobiliarias. Omitir estos datos o publicitar precios por encima del tope puede acarrear sanciones administrativas graves, cuya cuantía se ha visto incrementada en este nuevo texto legal.

4. Urbanismo y VPO: Agilización del Tanteo y Retracto

No todo son limitaciones para el sector privado; hay un intento de dinamizar el parque público mediante la eficiencia administrativa. La ley introduce modificaciones en la legislación urbanística para:

• Simplificación administrativa: Se reducen los plazos para que la Administración ejerza el derecho de tanteo y retracto, especialmente en operaciones de venta de edificios completos entre grandes tenedores.
• Objetivo: Integrar activos de forma inmediata al parque público de vivienda social, buscando aliviar la presión de la demanda que el control de precios, por sí solo, no ha logrado solucionar.

5. ¿Es constitucional? El fantasma de la STC 37/2022

Tenemos nuestras dudas y reservas. No es la primera vez que en Cataluña caminamos sobre el filo de la navaja competencial. Si echamos la vista atrás, recordaremos la Ley 11/2020, aquella primera incursión catalana en la contención de rentas que generó ríos de tinta y no pocas consultas en este despacho.

En aquel momento, el Tribunal Constitucional, en su sentencia 37/2022, fue tajante: declaró inconstitucionales y nulos los artículos que permitían fijar un tope a las rentas por invadir la competencia exclusiva del Estado sobre las «bases de las obligaciones contractuales» (art. 149.1.8ª de la Constitución). El argumento fue claro: una comunidad autónoma no puede alterar unilateralmente el régimen de precios de un contrato civil como es el de arrendamiento.

¿Estamos en el mismo punto con la nueva Ley 11/2025? La situación es, jurídicamente, un «déjà vu» con matices:

• El blindaje de la Ley Estatal: A diferencia de 2020, ahora Cataluña se apoya en la Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) estatal, que es la que abre la puerta a que las autonomías regulen zonas tensionadas. Esto le otorga una «percha» legal de la que antes carecía.
• La invasión de la LAU: El problema reside en que la Ley 11/2025 va más allá de la gestión de precios y entra a saco en la causalidad del contrato de temporada y la naturaleza del alquiler de habitaciones, materias que son núcleo duro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Inseguridad Jurídica: Si el Tribunal Constitucional vuelve a entender que la Generalitat está legislando sobre el contenido esencial de los contratos civiles —competencia estatal—, podríamos encontrarnos ante una nueva declaración de inconstitucionalidad.

No son pocos los clientes que ya me están planteando ignorar la nueva Ley en base a ese precednte. A este respecto, siempre digo que, en derecho 2 + 2 muchas veces no da 4, luego, los experimentos, con gaseosa, no con el patrimonio. Si bien el riesgo de que la norma pueda ser impugnada y/o suspendida tras un recurso de inconstitucionalidad, y que éste pudiera ser estimado con la consecuente nulidad, es real, no es menos cierto que la infracción de dichas normas lleva aparejado un régimen sancionador tan severo y desproporcionado que nosotros jamás recomendaremos correr ese riesgo.

Conclusión: ¿Hacia dónde va el mercado?

La Ley 11/2025 lanza un mensaje nítido: la finalidad residencial de la vivienda prevalece sobre la libertad de pacto y el valor de marcado. Lo cierto es que el futuro es incierto. Otros experimentos regulatorios parecidos llevados a cabo por países de nuestrro entorno han acabado peor de como empezaron. Las consecuencias de intervenir los mercado con hiperregulación no suelen ser buenas. ¿Hacia dónde vamos?

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